Fasi di progettazione del superbonus 110% per le seconde case

Non è raro che un termotecnico sia chiamato a fare delle valutazioni sulla seconda casa di un Committente. I passaggi da compiere sono i medesimi e possono essere comodamente condotti “da remoto”, visto che  l’immobile potrebbe non essere vicinissimo. 

Nel corso di un primo incontro con l’interessato sarà necessario assumere tutte le informazioni di natura fiscale ed amministrativa, con particolare riguardo:

• alle esigenze: come si vuole operare sull’immobile? Quali sue parti necessitano di lavorazioni migliorative sotto il profilo energetico? 

• alla posizione fiscale in qualità di contribuente (reddito, pagamento IMU,…) e di disponibilità economica: anche in questo caso valgono le tre modalità con cui affrontare le spese: diretto, con una cessione del credito o uno sconto in fattura

• alla consistenza catastale ed amministrativa dell’immobile: si deve valutare la categoria catastale per accertarsi di rientrare tra quelle non escluse dall’agevolazione ma analizzare anche eventuali atti amministrativi precedentemente presentati  - Permessi di Costruire, SCIA, DIA, Sanatorie, Condoni e via dicendo;

• alla natura delle utenze in atto (allacci del gas, elettriche, dell’acqua, alla fognatura e relative bollette…).

Sarà poi indispensabile un sopralluogo anche fuori sede, puntuale ed approfondito: sovente la seconda casa si trova al mare, in montagna, ai laghi o in campagna o ancora in un’altra città; a maggior ragione di dovranno accertare:

• la destinazione dell’immobile ed il suo uso

• le caratteristiche costruttive generali 

• gli accessi e loro indipendenza

• la preesistenza del sistema di riscaldamento

• le tipologie di materiali e sistemi costruttivi presenti (natura delle murature perimetrali, attacco a terra, tipologia e dimensioni dei serramenti, caratteristiche della copertura, impianti, produzione acqua calda, eventuale presenza di fonti rinnovabili…),

documentando il tutto con un rilievo dimensionale e fotografico. 

Questi passaggi risulteranno indispensabili per comprendere la reale possibilità di accedere ai Super Bonus al 110%; nel caso in cui non fossero rispettate le condizioni d’accesso, sarà necessario infatti comunicare al Committente l’impossibilità di utilizzo della detrazione al 110%, spingendolo eventualmente a valutare altre forme di benefici fiscali.

E’ ormai chiaro a tutti che l’obiettivo del Governo sia quello di adeguare alla cultura energetica ed ambientale attuale il patrimonio residenziale esistente e che questo orientamento venga portato avanti anche attraverso una serie di agevolazioni fiscali. L’analisi termotecnica dell’edificio rappresenta pertanto il fulcro dell’azione progettuale.

L’esperto di questioni energetiche, tuttavia, dovrà considerare una modalità operativa multidisciplinare  ed essere affiancato da altre figure tecniche; sarà infatti determinante  verificare la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile, anche se recenti indicazioni giuridiche hanno specificato che i bonus fiscali possono essere chiesti anche per quegli immobili in corso di sanatoria con interventi rientranti nella categoria di “edilizia libera” limitatamente ad una tolleranza in eccesso limitata al 2%, a fronte di un’autocertificazione del tecnico. La regolarità dell’immobile è dunque una condizione indispensabile: lo Stato infatti non è disposto ad agevolare fiscalmente gli abusi edilizi.

Nell’ambito dello Studio di fattibilità si valuteranno quali sono:

1. gli elementi trainanti (isolamento termico dell’involucro con superficie ≥ del 25% della superficie disperdente o sostituzione dell’impianto di climatizzazione in edifici unifamiliari)

2. gli elementi trainati (sostituzione serramenti, installazione di colonnine di ricarica elettrica degli autoveicoli, inserimento di sistemi fotovoltaico ed eventualmente di accumulo, eliminazione barriere architettoniche)

3. pre-verifiche economiche e finanziarie

4. modalità di gestione delle detrazioni.

Le opere previste si dovranno confrontare con i massimali di spesa previsti dalla normativa; relativamente alle abitazioni unifamiliari; sono ammesse spese fino a:

• isolamento termico: Euro 50.000

• sostituzione di impianto: Euro 30.000 per quanto concerne gli interventi trainanti.

In merito a quelli trainati, accumulabili ai trainanti a cui si applica l’aliquota del 110%:

• sostituzione dei serramenti (con serramenti isolati di uguale forma e dimensione): Euro 60.000

• installazione sistema fotovoltaico: Euro 48.000, considerando 2.400 E/kW (che si abbassa a 1.600 Euro/kW in caso di demolizione e ricostruzione)

• installazione sistemi di accumulo: 1.000 Euro/kWh; il massimale di Euro 48.000 è cumulativo per fotovoltaico+ accumulo integrato ed è riferito alla singola unità immobiliare

• installazione di colonnine elettriche: limite massimo Euro 2.000.

Relativamente al Super Sisma Bonus, che prevede il miglioramento del comportamento sismico degli edifici posti in zona sismica 1, 2 o 3, il tetto massimo è di Euro 96.000.

Rientrano nei massimali di spesa le spese tecniche dei progettisti, le spese legate alla sicurezza oltre all’IVA di legge.

In alcuni casi la Committenza evidenzierà la necessità di effettuare anche altri interventi non necessariamente di natura energetica o di miglioramento strutturale: in tal caso si potrà beneficiare di altre detrazioni, quali quelle legate alla ristrutturazione, comunque interessanti. 

Il progettista valuterà differenti ipotesi di combinazione possibili e farà una pre-verifica di ottenimento delle condizioni di miglioramento energetico (da dimostrarsi con l’APE pre/post intervento) e sismico richiesto dalla norma.  Se queste condizioni saranno soddisfatte, sarà possibile passare alla fase progettuale vera e propria.

Rammentiamo che un’altra indicazione di legge orientata alla qualità ed alla sostenibilità dei materiali utilizzati, specie coibenti, precisa l’utilizzo di isolanti rispettosi dei CAM. Anche in fase esecutiva la figura del termotecnico sarà indispensabile: il progettista dovrà affiancare il Direttore dei lavori per verificare l’utilizzo di materiali congrui al progetto (nella natura e nelle caratteristiche dimensionali) e nel verificare la corretta posa in opera alla regola dell’arte, anche in merito alla parte impiantistica.

Come sopra evidenziato, l’analisi energetica realizza la spina dorsale del meccanismo dei Super Bonus Energetici. Sarà cura dell’esperto, pertanto:

1. realizzare tutte le indagini termiche 

2. redigere gli APE ante/post intervento nella forma della dichiarazione asseverata

3. definire la progettazione ex Legge 10 richiamandosi 

• fino al 30.09.2015 (come termine entro cui è stato richiesto il titolo abilitativo) agli schemi introdotti dal DLgs 192/05 e s.m.i.

• dal 01.10.2015 in poi ai nuovi schemi introdotti dal DM 26/06/2015

1. depositare in Comune, ove previsto, la relazione tecnica di cui all’art. 8, comma I del D Lgs 2005 n. 192

2. asseverare, in qualità di tecnico abilitato, la rispondenza dell’intervento ai requisiti tecnici

3. asseverare, sempre in qualità di tecnico abilitato, la congruità delle spese sostenute rispetto agli interventi effettuati

4. trasmettere all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori la scheda descrittiva, ottenendo ricevuta informatica, esclusivamente attraverso il sito internet reso annualmente disponibile

5. inviare all’ENEA, tramite portale dedicato, le asseverazioni, al termine dei lavori o per ogni SAL.